Как оценить земельный участок

21 мая 2014 21:37 / Просмотров: 597

Как оценить земельный участок

Земля как товар находится в обороте сравнительно недавно, поэтому большинство людей о ее оценке не имеет понятия. Между тем, полученная в наследство или подаренная недвижимость всегда находится на участке земли, который при продаже или сдаче в аренду приходится оценивать. Как оценить землю? Как получить представление о ее стоимости?

Расчет стоимости или, точнее, независимая оценка земли – это направление в оценке недвижимости, для которого объектом является только земельный участок независимо от того, что на нем построено. Иначе говоря, участок считается незастроенным. Расчет его стоимости – сложная квалифицированная работа, которую выполняют независимые оценщики.

Когда нужно оценивать землю?

Стоимость земельного участка определяют:

перед покупкой или продажей;
при разделе имущества;
перед получением кредита под залог земли;
для расчета ставки земельного налога;
чтобы выяснить перспективность инвестиций;
с целью внесения в уставной фонд предприятия.

Что влияет на стоимость участка?

Основные факторы, определяющие стоимость участка:

целевое назначение и возможность его изменения;
способы использования в окружающей местности;
изменения, происходящие на местном земельном рынке, которые можно предусмотреть.

Целевым назначением земли называют возможность ее разрешенного использования. В пределах города целевое назначение жестко регламентировано. Так, если на участке стоит трехэтажный дом, то это не значит, что его можно без разрешения надстроить до пяти этажей. Целевое назначение далеко не всегда можно изменить, что может снижать стоимость.

Способ использования тоже существенно влияет на цену. Промышленное предприятие дает гораздо большую прибыль, чем сельскохозяйственное на том же месте. Соответственно и цена при первом способе использования будет выше.

Если в определенном районе города планируется масштабное строительство, цены на землю в этом месте неизбежно растут. Наличие таких планов тоже учитывается при определении стоимости участка. Этот фактор (и не только этот) по-разному может оцениваться участниками рынка, поэтому проведение независимой экспертизы при оценке земли играет очень важную роль.

Можно ли самостоятельно оценить землю?

Многие собственники участков оценивают и продают землю самостоятельно. Как они это делают, и насколько их оценка соответствует рыночной стоимости?

Большинство владельцев земли формирует свое представление о ее стоимости, анализируя предложения о продаже подобных участков в прессе и в Интернете. Однако цены, указанные в объявлениях, не отражают реальную рыночную стоимость, а только желание владельца получить указанную сумму. Цена реальной сделки может отличаться от предложенной продавцом весьма существенно и, как правило, она оказывается ниже первоначальной. У каждого продавца свои представления о том, с какой суммы нужно начинать торг, а об изменении целевого назначения и планах застройки большинство не знает вообще. Учитывая все это, для получения объективной оценки стоимости участка нужно обращаться к профессиональным оценщикам и только потом приступать к продаже или покупке.